Le marché immobilier aragonais a commencé 2026 en consolidant une dynamique clairement expansive. Les transactions de logements se maintiennent près des niveaux records des deux dernières décennies, les prix progressent à des rythmes à deux chiffres et la demande continue de montrer une force remarquable, surtout à Saragosse et dans son environnement métropolitain. Tout cela se déroule dans un contexte économique encore favorable, marqué par la croissance démographique, la création de nouveaux foyers et un marché du travail relativement solide.
Cependant, le nouveau cycle résidentiel commence également à montrer certaines tensions structurelles. Le coût du logement augmente bien au-delà des salaires, l’offre nouvelle reste insuffisante pour absorber la demande et les indicateurs d’accessibilité commencent à se détériorer progressivement. L’Aragon vit ainsi un moment singulier : encore éloigné des niveaux de surchauffe d’autres grands marchés espagnols, mais déjà pleinement intégré dans le nouveau cycle haussier immobilier national.
Selon le rapport Marché immobilier de l’Aragon. Premier trimestre 2026, élaboré par la Chaire en Marché Immobilier de l’Université de Saragosse et les Notaires d’Espagne, la communauté a atteint au cours des douze derniers mois 18.500 transactions de logements, un chiffre proche des niveaux maximaux depuis 2008.
Saragosse concentre le grand élan du marché
Le leadership de Saragosse au sein du marché régional est de plus en plus évident. La province concentre 70,4 % de toutes les transactions réalisées en Aragon, avec 13.031 opérations au cours de la dernière année, tandis que Huesca en compte 3.693 et Teruel 1.776.
La capitale aragonaise agit comme le principal moteur du nouveau cycle immobilier. La ville de Saragosse a enregistré 8.951 transactions au cours des douze derniers mois, un nombre historique dans la série, soutenue à la fois par la demande de remplacement et par l’intérêt croissant des investisseurs et l’expansion résidentielle vers les municipalités métropolitaines.
Le dynamisme du marché se reflète également dans l’intensité des opérations : l’Aragon enregistre désormais 13,39 transactions pour chaque 1.000 habitants, un ratio élevé pour une communauté à croissance démographique modérée.
La démographie relance la demande résidentielle
Un des facteurs qui expliquent le mieux la force du marché est l’évolution démographique. L’Aragon a gagné 29.212 habitants au cours de l’année dernière, dont plus de 26.300 correspondent à la population étrangère.
À cela s’ajoute une forte augmentation du nombre de foyers. La communauté a atteint 571.790 foyers au premier trimestre 2026, avec une croissance annuelle de plus de 13.000 unités familiales.
Ce phénomène a une traduction directe sur la demande résidentielle : plus de foyers impliquent un besoin accru de logements, même dans des scénarios de croissance démographique modérée. Le marché aragonais commence ainsi à reproduire certaines dynamiques observées dans d’autres pôles urbains espagnols, bien que les prix restent encore relativement inférieurs à ceux de Madrid, Barcelone ou des Baléares.
Le marché du logement ancien continue de dominer
Le marché continue de s’appuyer principalement sur le logement ancien. Environ 76 % des opérations réalisées au cours du premier trimestre concernaient des logements anciens, tandis que le neuf représentait un peu moins de 24 %.
Le type prédominant reste l’appartement en immeuble résidentiel, qui concentre environ 79 % des transactions, contre une maison individuelle qui a un poids relatif plus élevé à Huesca et Teruel.
La superficie moyenne des logements vendus s’élève à 97,7 mètres carrés, bien que la différence entre le neuf et l’ancien continue d’être significative. Alors que le logement neuf libre dépasse en moyenne 106 mètres carrés, une bonne partie du parc ancien se situe en dessous de 97 mètres carrés.
Les prix accélèrent tandis que les salaires se modèrent
La grande question de fond du marché aragonais est le rythme de croissance des prix. La valeur moyenne du logement a atteint 1.803 euros par mètre carré durant le premier trimestre, un maximum depuis 2011, avec une hausse annuelle supérieure à 12 %.
Le prix moyen estimé est de 1.647 euros/m² en Aragon, bien que Saragosse augmente clairement la moyenne régionale à 1.818 euros/m².
Dans la ville de Saragosse, le prix atteint déjà 2.306 euros/m², également à des niveaux historiques depuis 2011.
La hausse des prix commence à créer un fossé croissant par rapport à l’évolution du revenu disponible. Alors que le logement progresse à des taux à deux chiffres, le coût salarial en Aragon n’a à peine augmenté que de 1 % en glissement annuel à la fin de 2025.
Le rapport lui-même met en garde que «le plus grand problème pour la durabilité de cette activité est l’intensification du prix du logement, qui consolide des taux de croissance annuels à deux chiffres, s’éloignant significativement du niveau d’augmentation des salaires».
Le marché locatif renforce l’attractivité pour les investisseurs
Le marché locatif continue de se consolider comme un des principaux foyers d’intérêt pour les petits investisseurs et les gestionnaires de patrimoine. Le régime de location ou de cession représente déjà 21,7 % des foyers aragonais, le pourcentage le plus élevé des dernières décennies.
Le prix de loyer atteint en mars 2026 10,7 euros/m² par mois, un maximum historique, avec une hausse annuelle de 8,6 %. La province de Saragosse dépasse déjà les 11 euros/m² par mois et la capitale atteint 11,5 euros/m².
Le logement continue également de maintenir une rentabilité comparativement élevée par rapport à d’autres actifs financiers. L’évolution annuelle du prix résidentiel en Aragon s’élève à 12,14 %, nettement au-dessus du rendement de la dette publique à dix ans, fixé à 3,3 %.
La promotion réagit, mais l’offre reste insuffisante
La réponse du secteur promoteur commence à s’accélérer, bien qu’elle soit encore loin d’équilibrer complètement le marché.
L’Aragon a enregistré 4.033 logements commencés durant 2025, soit 40,5 % de plus que l’année précédente. Cependant, les logements achevés ont diminué de 22,7 %, reflétant le décalage temporel entre le début de nouveaux projets et leur intégration effective sur le marché.
Un des indicateurs les plus pertinents du rapport montre précisément cette tension entre l’offre et la demande : le ratio entre les permis de construire pour du neuf et les transactions de logements neufs se situe à 0,93, ce qui implique que la demande actuelle dépasse d’environ 7 % l’offre future prévue.
L’augmentation des coûts continue également à conditionner la capacité des promoteurs. Les coûts de construction ont augmenté de 3,5 % par an, avec une pression particulière sur des matériaux tels que le verre, le béton et les produits dérivés du plâtre.
Hypothèques : montant plus élevé et détérioration progressive de l’accessibilité
Le marché hypothécaire maintient encore un comportement dynamique. Le nombre d’hypothèques sur logements a augmenté de 5,9 % en glissement annuel et le volume total de financement résidentiel approche les 1.570 millions d’euros.
Le montant moyen hypothéqué dépasse les 131.000 euros et l’endettement par mètre carré atteint des niveaux maximaux depuis 2011.
Cependant, les indicateurs d’accessibilité commencent à se détériorer. La mensualité
